Mengintai melalui tingkap Q1 ke pejabat AS

Berikut ialah titik terang balas intuitif untuk bank serantau AS, tepat pada masanya untuk musim pendapatan: mereka kurang pendedahan kepada hartanah peringkat teratas di bandar terbesar.

Bank serantau melakukan lebih banyak pinjaman kepada pejabat yang dianggap sebagai kualiti yang lebih rendah, termasuk yang terletak di bandar peringkat kedua, bandar peringkat ketiga dan pinggir bandar, seperti yang ditulis oleh penganalisis dari Goldman Sachs minggu ini.

Dan ya, ini mungkin perkara yang baik untuk bank yang lebih kecil.

Pejabat dalam enam terbesar Pasaran AS – Boston, Chicago, DC, Los Angeles, New York dan San Francisco – telah menyaksikan penurunan yang lebih besar dalam penghunian daripada pasaran yang lebih kecil, kata bank itu, memetik data daripada CoStar. Trend ini menjadikan beberapa wajar, kerana trend kerja dari rumah telah menipiskan ramai penumpang di bandar-bandar terbesar AS, tetapi masih mengubah kebijaksanaan pasaran tradisional tentang nilai pejabat di atas kepalanya:

Bangunan tingkat atas juga mengalami penurunan penghunian yang lebih curam, menurut analisis bank. Walaupun pejabat dikumpulkan ke dalam kelas (A, B dan C) yang bertujuan untuk menggambarkan potensi daya tarikan mereka kepada pemajak, sebutan tersebut bukanlah cara yang berguna untuk meramalkan penghunian sejak Covid, GS mendapati:

Pejabat baharu adalah lebih baik, memegang lebih ramai penyewa daripada pejabat lama. Ini mungkin disebabkan kemudahan mereka dan suasana bangunan baru yang bagus, seperti yang dipertikaikan oleh sesetengah pihak. Tetapi mungkin juga pejabat baharu boleh mendapatkan penyewa untuk menandatangani pajakan jangka panjang; FIS Global, sebagai contoh, menandatangani pajakan 15 tahun dengan One Vanderbilt tahun lepas.

Walau apa pun alasannya, penghunian bangunan yang lebih baru adalah lebih baik daripada bangunan yang lebih tua, GS menulis:

Pejabat dan kompleks perubatan di luar daerah perniagaan pusat (CBD) juga menyaksikan tahap penghunian yang lebih berterusan. Seperti yang dinyatakan di atas, bank serantau adalah pemberi pinjaman yang lebih besar dalam pasaran tersebut juga:

Jadi adakah ini bermakna pelabur salah bimbang tentang pendedahan CRE bank serantau, dan lebih khusus pinjaman pejabat mereka?

Jawapan yang boleh diramal dan agak mengecewakan ialah: kita perlu menunggu untuk mengetahuinya. Bank yang mempunyai pendedahan terbesar kepada pejabat, yang disenaraikan oleh penganalisis GS di bawah, telah memberikan lebih terperinci, tetapi hanya beberapa yang melaporkan keputusan suku pertama:

Wells Fargo, bagi pihaknya, memberikan pelabur pecahan geografi pinjaman pejabatnya dalam pembentangan pendapatannya pada hari Jumaat. Ia juga meningkatkan elaunnya untuk kerugian pinjaman pejabat untuk suku keempat berturut-turut:

Saham Wells Fargo telah meningkat sekitar 4 peratus antara laporannya dan dagangan pagi Selasa, tetapi tidak jelas bahawa ia mempunyai banyak kaitan dengan pendedahan pejabat bank. Ia juga mengekalkan panduan faedah bersihnya tidak berubah dan hanya mengalami penurunan kecil dalam deposit tidak berfaedah.

Namun, para pemegang saham nampaknya digalakkan oleh kemas kini terkini daripada M&T Bank, sebuah bank serantau yang betul yang berada di tempat kelima dalam senarai GS di atas. Saham M&T meningkat hampir 8 peratus Isnin selepas laporan pendapatannya.

Eksekutif memberitahu pelabur bahawa bank menambah rizab terhadap potensi kerugian ke atas pinjaman CRE, dan mengambil “sebahagian caj ke atas beberapa hartanah pejabat [after] penilaian baharu pada perkara yang bermasalah.”

Tetapi bank itu berkata kebanyakan pinjaman yang matang dalam beberapa tahun akan datang tidak diungkit secara agresif. Di satu pihak, itu adalah kenyataan yang rumit untuk dibuat, kerana menentukan nilai sebenar bangunan pejabat adalah antara mencabar dan mustahil. Sebaliknya, menentukan nilai bangunan pejabat pasca-Covid yang betul boleh mengambil masa yang lama, kata CFO M&T Darren King. Dengan penekanan kami:

…kami terus melihat sejauh mana kadar pinjaman semakin matang. Dan saya rasa apa yang anda akan lihat, pastinya untuk M&T… kisah pejabat adalah kisah yang akan dimainkan sendiri selama beberapa suku, jika tidak beberapa tahun… banyak pajakan masih belum matang kerana pajakan pejabat cenderung lebih lama bertarikh berbanding kediaman.

Ahli strategi kredit Goldman menangani dinamik ini dalam nota 10 April, di mana mereka menggunakan Krisis Kewangan Global sebagai panduan untuk berapa lama gegaran pasaran boleh mengambil masa:

Untuk M&T Bank, sekurang-kurangnya, “kira-kira $200 juta pejabat [loans are] matang setiap suku tahun untuk dua tahun berikutnya [quarters],” dengan jumlah yang lebih kecil matang dalam 4Q, CFOnya memberitahu pelabur Isnin. Dan “sesuatu dalam kejiranan 75 peratus tidak akan datang sehingga selepas 2024,” tambah King.

Tetapi masih ada sebab yang baik untuk berhati-hati. Pakar strategi kredit GS berhujah bahawa, secara amnya, proses goncangan boleh bergerak lebih pantas berbanding tahun lalu.

Pertama, banyak pinjaman CRE akan matang dalam dua tahun akan datang. GS membentangkan jadual pembiayaan semula dalam carta di bawah, walaupun mereka tidak menyatakan bahagian pejabat peminjam:

Kedua, ahli strategi GS berpendapat bahawa “berbanding dengan dua dekad yang lalu, [the office market] tidak pernah lebihan bekalan seperti hari ini.”

Secara umum, pemberi pinjaman sering bersedia untuk ‘meminda dan melanjutkan’ syarat pinjaman untuk mengelakkan kerugian jika pasaran tidak bekerjasama pada masa matang. (Amalan ini kurang bermurah hati dipanggil ‘panjang dan berpura-pura’ atau pun ‘menunda dan berdoa’).

Tetapi banyaknya bekalan bermakna bahawa pemilik pejabat/tuan tanah mungkin hanya mahu lalai dan memunggah harta itu kepada pemberi pinjaman mereka (termasuk bank). Dan pengawasan pengawal selia terhadap bank serantau boleh menyebabkan pemberi pinjaman tertentu kurang fleksibiliti pada kunci kira-kira mereka untuk menguruskan pemilikan paksa hartanah tersebut.

Semoga kadar penghunian tersebut kekal kukuh!